来源：良友文化
整理自：泽平宏观
近期，相关部门频频发声，房地产政策持续优化调整。聚焦当下，我国的城镇化、房地产行业进入到了什么阶段？对我们每个人又有怎样的影响？人口大迁移的趋势和房地产的新模式是什么？
一、人口迁移
任泽平：我们非常有幸邀请到了陆铭老师，陆老师一直是我学习的榜样。在人口的迁移、城镇化等领域非常专业，而且研究非常有前瞻性，很令人敬佩。
陆老师出了一些很特别棒的书，我们很多同学可能都知道，其中有一本叫《大国大城》，非常有洞见、前瞻性，是能够奠定江湖地位的一本书。很重要的一点是，这本书帮大家解答了很多基本的问题。例如，我们原来试图要控制大城市，发展中小城镇，后来陆老师就告诉我们这些东西是错的，是不符合经济规律的，这样坚持下去会付出代价的。
今天特别想跟陆老师聊聊关于人口的迁移、老龄化、少子化对房价的影响，城镇化和大城市究竟该怎么发展呢？还有我们的区域规划，最重要的是背后的逻辑。我们希望这次把经济学的一些基本的规律和常识，把它讲清楚，用知识推动社会的进步。根据国际经验和基本规律，人口迁移的基本的趋势是什么？
陆铭：要从出的书的角度来讲，任老师刚才讲我2016年出那本《大国大城》，其实我去年有一本书叫《向心城市》，是《大国大城》那个书的姊妹篇，关于人口流动的趋势，我在《向心城市》这个书里面做了一个非常简洁的总结，就是人口从农村向城市流动、小城市向大城市流动；还有呢，在我写《向心城市》这个书的时候，我讲了一个非常重要的趋势，就是人口从一个城市的外围会回归到中心城区，那么这三个趋势呢，它背后的共同的驱动力，其实就是经济发展带来的。
经济发展会带来人的需求的变化和产业结构的变化，因为从人类经济社会发展角度来看，我们有一个词叫结构转型，就是农业的比重会逐渐下降，制造业的比重一开始在工业化阶段会上升，但到了一定阶段以后，制造业的比重也会下降，然后服务业的占比它会从比较低的状态逐渐上升，一直到最后就超过制造业，并且持续上升，这个就是经济发展的一个客观规律。
刚讲到城市发展的背后我其实是这样总结的：农业社会时期呢，人是跟土地走的。土地是农业最重要的生产要素，而且农业社会时候，经济和人口它在空间上是均匀分布的。
回顾古代，人口都是从人多的地方往人少的地方去迁移，因为在农业社会时期，如果一个地方人太多的话，它就会抢占资源，以至于到最后会出现粮食短缺。人呢，就从人多的地方往人少的地方去迁移。
到了制造业阶段，人是跟着企业走的，而企业，又是跟企业走的，也就是说产生了所谓“产业集聚”的现象。那么到了服务业社会的时候呢，就变成人是跟人走的。
我在《向心城市》讲到城市是怎么定义的，我给了一个非常简单，但是听起来有点奇怪的定义：城市是为了人和人见面的地方，因为服务业跟制造业的产品相比而言，它有非常大的特点，就是制造业的产品，它的生产和消费在时空上是可以分离的。
比如我买一个手机，可能上个月在河南生产，这个月我在上海买。服务业的生产和消费，往往在时空上是同时进行的，那么这时候就需要人与人之间去见面，那其实城市化的进程和人不断向大城市集中的这个过程，就是因为服务业变得越来越重要。而大城市相比较于小城市、城市相比较于农村，它更加有利于服务业的发展，因为城市比农村、大城市比小城市拥有更多的人口规模、人口密度以及人口流量，其实这就是背后的道理。
任泽平：我觉得你刚才讲那句话，有点文艺范了，就是在服务业时代，城市是人和人见面的地方。
陆铭：像制造业阶段，人是跟机器打交道的，人口集聚就不需要像大城市那么那么多，因为很多其实中小城市的制造业挺发达的。像我们在长三角地区，像常州、宁波等等。
但是到了经济再往前发展，最近我在宁波，有些朋友就说宁波当地的领导，开始思考这个问题，他们发现宁波服务业发展就不是像大家所预期那么好，他们最近有一个总结，就觉得宁波的中心城区的人口密度和人口聚集程度不够高。反过来讲，你看像现在我们到了这个阶段，如果到像成都这样的城市去，你会发现真正有活力，还有像长沙也是，最后真正有活力还是中心城区。年轻人现在大量回归到中心城区去消费。
相反在一些郊区，密度低的地方，原来为了工业化时期去发展这些城市的一些模式，它的发展的动力是不足的。所以好像城市是为了人和人之间见面，听起来好像很无厘头，但是你仔细想想，服务业发展阶段，城市就是这样的，就是为了大家见面和交流。
任泽平：我们观察的这个空间布局哈，有的省是单核城市，有的是多核城市。
比如安徽就是单核城市，合肥一家独大，但说山东呢，就是双核城市，济南青岛都发展的很好，烟台也不差。城市的内部也存在单核和多核，比如说像山东的城市里面，临沂它的那个中心城区很强，但是它的区县就没那么强，到了潍坊，人不往中心城市集聚，它的每个百强县也很厉害。
陆老师您给我们解释解释，您刚才讲，到了服务业的时代，人往都市圈或者大的城市中心城区集聚，那为什么会出现在这种不同的空间布局？
陆铭：任老师您这个问题问的非常好，在回答您问题之前啊，把您的问题在跟另外一个在决策层和社会公众所关注的问题联系在一起去回答。
大家可能一段时间以来都听说一个词叫“一城独大”，比如说像四川的成都，湖北的武汉，大家都觉得一城独大，有的时候我们会听到一种说法，希望在中国的中西部省份内能够扶持一个次中心的城市。
任老师前面讲到，有些地方有两个比较重要的城市。我给大家梳理下，在中国这么大的一个国家，凡是一个省内，有两个看上去比较重要的，双头重要的城市，一定是因为这个省里面一个是行政中心，比如它是省会，而另外一个就是港口城市。
我们从北方开始梳理，辽宁的沈阳和大连，山东是济南和青岛，江苏就是南京和苏州，大家注意，苏州几乎就是一个临海的城市，而它绝对是临长江的城市，然后浙江是杭州和宁波；福建是福州和厦门；广东是广州和深圳；安徽合肥是行政中心，还有一个港口城市很厉害就是芜湖，一个是地理条件好，另一个是行政中心。以前在重庆没有直辖的时候，重庆跟成都两个中心，也是因为一个行政中心，而重庆是个重要的港口城市，当重庆直辖市后，成都就一城独大了。
所以一个省有一个中心城市或是两个中心城市，是地理自然条件决定的，这是城市和城市之间。
那么您刚讲的就是具体到一个城市内部，那要看自然地理条件等等，这个城市分成几个中心，武汉最典型的，我们以前一直讲武汉三镇嘛，其实武汉三镇的每一个镇，放到欧洲、美国或者日本的概念里面，它是一个独立的城市啊，武昌是个独立的城市，汉口是个独立的城市，那么这是一种情况，自然地理条件的阻隔。
还有一种可能性，它是一个工业城市。
我前面讲到，如果一个城市的服务业占比很高，那么它就绝对往中心城市靠拢。如果一个城市的制造业比较发达，打个比方讲，这个县级市是生产木材，那个县级市生产小五金，它每个县级市容易产生自己独特的产业，尤其是它比较发达的这个产业本身产业链比较短。
我刚举的例子，生产木材的跟生产五金的没啥关系，它不需要在空间上有那么强的集聚的，但如果这个城市的产业链比较长，它需要有上下游的配合。比如像我们今天看到很多汽车城，像我们上海的特斯拉，特斯拉一旦进入到上海以后，会引起特斯拉配套的很多其他的产业在临港集中，不需要政府规划，上下游的企业就会主动去靠近特斯拉，这样就会让整个产业链它的上下游集聚在一起，会节省成本，但是我前面讲到五金和木材就没有那么强的关系了。
所以一个城市内部，多个中心还是单个中心，跟它的产业链长短有关。
还有一种可能性，就在一个大城市，如果一个城市很大，比如说上海。其实上海这个城市严格来说它是一个多个小城市组成的都市圈，中国的直辖市管辖面积是很大的。那这个城市会形成每一个比如郊县的这个区啊，它都有自己相对来说比较有特色的产业，那这个时候它也会容易形成多点的这个布局。
比如说像我们这个嘉定，它汽车很强，我前面讲临港这汽车也很强，而松江就是大学城，有自己相对比较独立的功能，那这个时候你就容易形成一个多点布局的，多中心的一个格局。反过来讲，如果一个城市的体量不大，它没有很强的多点的产业链，上下游没有那么紧密的联系的这个产业，那它向中心城区集中的趋势比较比较明显，尤其当这个城市进入到后工业化阶段，服务业比重越来越高的时候，就会出现向中心城区的集中。
任泽平：按照您刚才讲的就是从农业到工业再到服务业的时代，产业在变迁的过程当中，其实人口是变得越来越集聚的，是吗？
陆铭：是的。
任泽平：您说农业社会就是把种子撒在祖国的大地上，大家种地就行了，偶尔去集贸市场交换一下物资，就这点需求。工业呢，因为有一个产业链的分工，所以有一定的集聚性，但是产业是有物理条件，可以进行区域的分工的。但是像您说的，大家要创新，要消费，要研发，这个的集聚性比农业和工业更强。
陆铭：展开讲两句，在农业社会，除了刚讲到农业生产天然有分散的这个特性以外，在中国古代的时候，我们那些城市，它为什么都是像我们现在的这个县级市这个单位那样分散开来的，它跟技术有关。
古代的时候，人类的运输技术就是靠马车，它运输技术很差，消耗很多，远距离运输是实现不了的。所以那个时候的城市就是周边有一块地。农业这块地的范围就正好养中间城市那些人，所以城市和城市之间，也是相对比较分散。
但到了今天的这个时代，很多像蔬菜粮食都可以长途运输，甚至空运的，还有冷链技术，所以就使得人口的集聚的条件能更加强。
反过来讲，刚讲的服务业，比如说这个人的需求提高以后，我们有一些服务业特别需要人口规模的集聚。比如音乐会、画展这样的行业，还有体育赛事，但是在我们收入水平不够高的时候，这些东西离我太远了，我没那个需求。
但是到现在这个时代，最近疫情放开以后，全世界全中国纷纷在搞演唱会，这种就是后工业化时期人的需求。而演唱会有个非常重要的特点，它是需要人口规模的，大城市才搞得起来，一方面大城市借助于人口规模来搞演唱会、音乐节。同时对于那些没有人口集聚优势的那些城市的人，你就通过乘高铁或者飞机到大城市消费，这时候中心城市的这种消费的产业，实际上是服务于全国需求的。
今年年初，上海有一个媒体关注度非常高的活动，就是上海博物馆举办了一场英国的国家美术馆的馆藏精品大展。博物馆原来都是做公益的，这个展览是首次在上海博物馆收费的，票价大概在100块钱一张左右，它的营收达到了2400w，成本1000w。我们在这个2400w营收带来的游客里面，有一半是上海以外的。
我刚才讲这个展一定在上海办，第一，因为上海人多，第二，这个展在上海办了以后呢，有一半的观众是从其他城市来的，其中大量长三角的，所以这就是中心城市在这个时代的功能。
任泽平：陆老师我想问你一个问题，你说那个大型演唱会，你会去看吗？
陆铭：我其实去看这些东西，一方面因为我自己感兴趣，另一方面我也是要了解现在年轻人是怎么去消费，他的行为是怎样的，我到那个现场去看到那些年轻人在那蹦，举着旗子在那挥舞，我也感受一下，也是调研吧。
因为最近一段时间我都在讲一句话，包括我在《向心城市》那个书的最后，我讲到一句话，我这书是写给年轻人看的，我们前面讲到的经济发展水平不断提高，带来的一些趋势性的变化，包括消费结构的变化，就发生在代际更迭当中，给定个人来讲，我们的消费是有一些在小的时候带来的习惯性的这种影响的。
任泽平：那么我接着来提一些有挑战的问题。
刚才您说，人口从农业工业到服务业，人口是越来越集聚的，也就是城市的规模变得越来越大。那么我们有没有可能通过加强基础设施的建设，基本公共服务的均等化，让人口往乡村往低能级城市倒流呢？就是扭转这个趋势有没有可能？因为现在大家还有很多美好的愿景。很多人说，大城市有大城市病嘛，中国还有乡村振兴，还要东北振兴。我们很多低能级城市也不甘落后，要复兴自己的城市，那么您怎么来看这个问题？
陆铭：公共服务和基础设施的建设，有助于缩小不同城市之间的生活质量的差别。
如果我们完全让纯粹自由市场经济来起作用，政府一点事情都不做的话，大家可以想象在一个人口不断减少，人口密度不够高的地方，像开学校啊，开医院啊，那就根本开不起来。那么相对于这种状态来讲，如果政府对于人口流出的地方去进行学校、医院、养老院、道路、机场的建设，它是有助于缓解人口向大城市集中的。但是它不能扭转人口向大城市集中的趋势，最终人的需求，除了人的基本需求，我刚讲到教育、医疗、养老以外，还有他很多对于美好生活的向往。
我前面讲到一些多样性的服务业的向往。同时，从就业机会角度来讲，人的需求在大城市能够得到满足，反过来讲，就需要有人为了那些行业去工作。比如，现在的生活都离不开外卖了，但大家有没有注意到，其实外卖本身这种服务，包括像网约车，它是有规模效应的，如果到了郊区，就没有这些服务了，外卖可能要等很久，所以它本身就是在往大城市和中心城区集中。现在我们人类面临着大数据和人工智能，它取代的是制造业流水线上的工人。
往往是在原来的中小城市，人往往有个思维习惯，觉得建了高铁后到大城市很方便，就没有必要生活在大城市。但是换另外一个角度：大城市就接待了更多的游客，就需要有更多的工作岗位和服务人员。所以其实在这个过程当中，我们人的思维往往只看到前一种，没有看到后一种趋势。我们经济学界有大量的研究证实，在基础设施连接之后，是加剧人口向中心城市集中的。
任泽平：有一个很著名的例子，当年日本觉得东京的人太多了，当时修新干线，希望东京的人能往大阪去疏解一下，结果修完以后，不是东京的人去了大阪疏解，而是大阪被东京给吸附了，就是“虹吸效应”。日本一共才1.3亿人，现在东京大约3700万人，还在增长中
我就想到中国为什么有很多断头路，很多低能级城市不敢把路修到大城市，修过去很多年轻人就会去大城市，导致这个城市进一步地被吸走。
陆铭：断头路一方面是外围城市怕，其实中心城市也怕资源往外跑。其实今天讲建设全国统一大市场，从整个国家的生产要素的配置角度、人民对美好生活的向往角度来讲，基础设施连通性和一体化的发展是有利于整个国家发展和人民的生活水平提高。我们总不至于因为修了路以后人口更加集中了就不修路，这对谁都没有好处，没有任何人得益。
任泽平：其实经济学含义非常清楚，如果说按照市场化、资源更有效率、城市更有活力的角度，那么人口随着进入后工业化时代、服务业时代，人就会往大的都市圈和城市群迁移。这是经济学、城镇化的基本规律。
这也会引申出很多的含义，第一，低能级城市的房价可能漫长的阴跌，大城市、中心城市的房价，比如像纽约、伦敦包括中国的核心城市的房价都非常的坚挺；
第二，人口的结构，越是大城市会越有活力，但越是低能级城市，它的老龄化程度会更高；
第三，越是人口流入的大的都市圈、城市群，它的创新活力会更强，而低能级城市随着年轻人、高素质的人才的外迁，它的创新活力就会慢慢的变弱；
第四，按照经济学的规律，城镇化越来越往都市圈集聚，包括年轻人、高净值人士，就会导致区域发展的差距实际上是越来越大的。
是不是这样的陆老师？
陆铭：最后一句话需要做一个补充，就是我们怎么理解差距，是总量差距还是人均差距，总量差距是不断扩大的，但是人均差距不是。
任泽平：比如很多东北、西北的人走了以后，它释放出了很多的自然资源，人均GDP反而可能上升了。
陆铭：对的，我们必须回到数据里来看，不管是在欧洲、美国、日本还是我们中国的数据里，地区和地区间的人均差距不断缩小，全国范围内地区间的人均GDP、城乡间、地区间、南北间、东中西之间、一个省内部的不同城市之间的人均差距全是在缩小的。
任泽平：实际上放开人口的流动地区差距是缩小的，而反过来非要固化、束缚它，那地区间人均的差距反而是拉大的，这就是市场的伟大之处，市场是提升资源配置效率最有效的方式，在我们的城市化、人口的迁移也体验得淋漓尽致。
陆铭：对的，就是如何理解平衡的问题，这个就需要我们去克服传统思维。因为前面已经讲到农业社会向后工业化社会变化的这个阶段，我们因为带有大量的农业社会的思维，总觉得人口流动会带来地区间的不平衡，但其实在现代社会里，人口流动反而带来的是地区之间的平衡，就是人均的平衡。但也的确跟农业社会时期的空间均匀分布的状态是反的，现代社会是集聚的，但地区间人均的差距是缩小的。
任泽平：陆老师刚才讲，人在进入后工业时代、服务业时代，往大的都市圈、城市群迁移，这是不可对抗的趋势，这是大自然、市场化提高资源配置交流的法则。
陆铭：一是人均的差距会缩小；另外一个很重要的变化，就是生活方式会不同。
因为前面讲的那种趋势会让很多人对中小城市和农村的未来觉得很灰暗。其实并不一定，最后人和人之间、地区和地区之间，都会出现生活方式的差异化。
在大城市能够享受的就是活力创新、消费的多样性，比如文艺，但是大城市的代价就是房价高、生活成本高、生活节奏快、通勤时间长等；在小城市或农村是享受另外一种生活方式，比如安静、简单、生活成本低，但是可能会比较单调。
不同的人就选择不同的生活方式，即便在发达国家，虽然人口像纽约、东京周围集中，但像美国和日本也有很多安静、非常美的小城市。对于生活在小城市的人，如果偶尔想热闹一下，就跑东京、纽约；对于大城市的人，如果觉得大城市太闹，就跑到北海道去度度假。从不同的居民角度来讲，可以在这个国家的不同地方享受到不同种的生活组合，大城市负责挣钱、创新，小城市负责诗和远方。
任泽平：以后有没有可能一种理想的生活方式：年轻时候在大城市追逐梦想，到老的时候去小城镇享受生活？
陆铭：现在这样的生活方式就有，比如到云南，会看到大量北京人，海南就有很多东北人。
因为美国的历史的原因，美国就更加明显，它的东北部经济是比较发达的，比如纽约、波士顿，但美国东北部有一个特点就是天气特别冷，所以美国有大量的人在工作的时候在纽约、波士顿，等到老了跑到迈阿密去晒太阳，迈阿密现在就成了美国人养老的地方，而且房价很贵。
随着经济发展再往下推进以后，在一个人的一生当中，他选择不同的地方去居住，有些地方会变成养老圣地，特别像中国南方有些气候比较好、冬天没那么冷的地方，可能养老就是非常重要的产业。
任泽平：日本刚才我们讲的很清楚了，日本人口是源源不断地向东京、大阪、名古屋迁移，东京尤为明显；韩国是5000万人口，2500万在首尔都市圈；那我们来看美国，美国在过去上半年也是往三大海岸线迁移，所以广阔的中部地区就变成了“铁锈州”，所以房价的差距也是巨大的，一个house在三大海岸线可能就是几百万美元，那中部地区可能就几十万。那您觉得未来中国的人口的空间第一个是迁移的趋势，第二个的空间布局是什么？
陆铭：从迁移的趋势角度来讲，中国人口迁移方向不是在沿海地区，那就是在中国的中西部和东北的大城市周围，人口普查的数据是非常清楚的。
在第六次和第七次人口普查的中间十年，很多人以为这个趋势会逆转，其实没有逆转，甚至是加强的。随着我刚刚讲到的后工业化时代的到来，这个趋势还会不断地往前演进，所以它是有规律可循的。
中国跟美国、日本有非常大的一个差别，就是我们的地理和自然条件的差别，我们中国可以说是单面临海的国家，美国是三面临海，日本是岛国四面临海，英国也是四面临海，俄罗斯的海岸线非常长。
中国在我们地理教科书说是海岸线很长的国家，这是因为中国总面积大，但如果我们把中国的海岸线跟国土面积去比的话，相对来说，我们在大国里的海岸线长度没有那么长。中国还有一个特点：中国北方，尤其东北天气很寒冷，冬天到了河流和有些沿海的港口是结冰的，所以东北对于发展一些外向型的制造业就比较不利。
任泽平：好的，那就是说请大家留意，如果说大家要买房子，可以注意往东南沿海、长三角、珠三角，尤其是这些大的城市，因为它人口在源源不断的集聚。
我曾经提出过一个框架叫：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，跟着人口流动去买房。
现在中国的城市的迁移包括房地产面临着一个挑战：人口老龄化，少子化的加速到来。我们生育率现在只有1.15，最近说今年有可能会跌破1.1，现在中国的生育率在全球是倒数的。欧美的国家都能达到1.6到1.8，日本是1.35，我们可能只有1到1.1，今年还不排除能跌破1。那么问题来了，人口老龄化，少子化的到来会对我们的人口迁移、区域的房价等会产生影响吗？
陆铭：我觉得对于这个问题，首先任老师您先自己发表一个评论，因为我也注意到您一段时间以来跟梁建章先生，就在呼吁就要对于低生育的政策采取一些措施，您先谈一谈，然后我再谈谈关于这个问题的看法或怎么办。
任泽平：其实中国现在的生育的问题还是非常严峻的一个问题，后来我们在研究房地产的过程当中也发现了人口的问题。
给大家说几个数据，第一个，我们现在14亿人口的一个大国，每年的新生儿已经跌破1000万，今年很多人预计可能就800、900万，而且还在下滑；第二个，我们的每个育龄妇女才生1.1个孩子，但这是去年的数据，今年有可能会跌破1。
不仅是老龄化少子化，还有不婚化，这一代年轻人结婚率在大幅的下降，离婚率在大幅的上升，这对我们的民族的复兴包括中国长期的经济增长都带来了巨大的挑战。有年轻人的地方才会有创业创新的活力，所以世界上最好的独角兽企业在中国、美国、印度，但是都不在欧洲和日本。
所以我有一个观点，当年日本失去20了年，不是金融战败，也不是房地产泡沫崩盘，而是老龄化、少子化，是人口战败。
现在我们如果采取一些手段是可以扭转的，因为国际上是有经验的，我跟一些专家学者成立了一个公益组织，叫育娲人口，做独立的研究。有些国家采取真金白银的政策，比如像欧洲，每孩每月是补两三百欧元，它是可以提升生育率的。
我们的普惠的托育福利就0到3岁，这就是为什么很多知识女性不愿意生孩子，因为直接使她在职场上失去三年机会。像法国公立托儿所可以覆盖50%以上的婴幼儿，我们只有4%。还有就是辅助生殖纳入社保，比如试管婴儿等，还有就是加强对女性就业权益的保障。
要呼吁改变中国的人口的这种生育率下滑的趋势，办法并不复杂，就是出台真金白银的政策，真正地缓解降低我们的生育、养育、教育成本。如果说未来老龄化，少子化不断的加重，我们的经济增长、房价、社会的活力、创新都会面临挑战。但如果说我们下定决心把生育率从现在的1.1拉回到1.6或1.8，中国经济长期的潜在增长率和社会的创业活力都会得到明显的改善和恢复。
陆铭：我觉得从人口出生的出生率下滑的趋势角度来讲，您已经把原因还有解决的办法讲的非常完整了，那我再补充几个观点。
第一，关于中国的出生率的下降，我觉得一方面是趋势，还跟近期的经济形势不好有关。还有比如中国还有一个很重要的现象，我们养孩子的成本，里面包括了教育和住房，要让生育率能够止跌回稳，要从生育之外去想办法，比如我们的公共服务能够更加均等化，家庭的教育成本和居住成本，能够通过更多的公共政策来把它降下来，或者不要涨得太快，其实可以形成生育友好型城市。
尤其对于年轻人来讲，在大城市的公租房、廉租房的政策其实非常重要的，还有就是我们因为谈到房价了嘛，就是在大城市持续的增加土地和住房的供应，能够让房价稳住也是非常重要的。
第二，人口的总量、出生率下滑的时候呢，其实现在国家在考虑的问题就是延迟退休年龄，我想可能是有很大的争议，但这要看你看问题的角度，如果站在个体角度肯定很多人都不愿意。但从国家发展角度来讲，我们今天退休年龄是在1950年代制定的，那个时候，刚刚结束战争，其实我们的预期寿命只有40多岁，到今天你想我们的预期寿命已经77岁，所以国家已经在这方面在制定政策，慢慢要去延迟退休。
任泽平：而且我给大家补充一下欧美国家的法定退休年龄是65到67岁，它是社会发展到一定阶段必然的法则。
陆铭：如果在工作的一代推迟退休年龄的话，对养老来讲就是个支持，它是一个代际利益平衡的过程。再接下来的一个办法就是教育水平的提高，通过人口的质量红利来对抗人口数量红利的减少，实际上是发展教育，提高劳动生产率。还有就跟我们今天讲的这个话题有关的，中国的老龄化趋势是在我们的城市化进程受到压抑的背景下产生的。因为大家都知道中国长期以来有户籍制度，劳动力流动没有那么顺畅，中国的城市化率是跟发达国家历史同期相比较而言，实际上我们是偏低的。
一直到今天，我们城市化率大概65%-66%这个样子。我们仍然在保持一年一个百分点城市化水平的提高速度。大家想，如果要是在未来的20年，中国城市化率如果能从65%提高到85%的水平，什么概念呢？
85%就是今天发达国家普遍达到的这个水平，我相信中国也会慢慢从发达国家变成中等发达国家，那我们城市化率也迟早达到85%甚至更高的水平。人口空间上的变化，实际上是可以对冲总量的人口下降的过程，换句话来讲，就是你只要人换个地方，他的劳动生产率的大幅度提高，就可以缓解我们刚刚讲到人口总量红利下降的影响。
我们在《强城时代》这个书里其实就讲到了中国今天的人口在空间布局的变化，就是有一些大城市，它不光是总量高，劳动生产率也高。而相反的在县城，出现了很明显的分化。有的县城像昆山，它靠近大城市，那么它就融入了大城市的发展，它人口可以达到200万，但中国最小的县城只有8000人。像昆山这样的，人口还有增长的可能性，但有些城市就会出现人口的外迁，特别是一些资源枯竭性的城市，但其实在这个过程中，我们往往就看到它比较负面的方面。
其实人口在地区之间的迁移，恰恰可以对冲掉人口总量的红利下降的负面影响。真正要解决问题，不是说你要把这个人口的流动趋势给阻碍掉，而是说当人口往大城市集中的时候，你怎么去在大城市去建设一个生育友好型的城市。
您刚刚提的很多建议，可以让生育率不要降那么快。这些事情全部做了以后，全世界范围出现的趋势仍然是生育率会逐渐慢慢下降，这是社会发展的必然规律。只是说我们现在能做的事情就是让它不要太快的下降，还有很多事情可以做。
二、城镇化和房地产新模式
陆铭：任老师您前面也介绍了，在那个时代很多人对大城市抱有敌意，大城市很多病，认为大城市的虹吸效应导致小城市衰落、乡村衰落。
所以在那个时代，我写《大国大城》呼吁要为大城市的发展要松绑。但是，这个书写完以后呢，大家对于大城的理解又出现偏差了，很多人把大城就理解为，那我就要通过政府政策去促进城市规模的扩张，其中特别重要的一个政策就是土地扩张，你看我们很多城市，拼命造新城。然后我们在《强城时代》这个书里就提到，你一个城市光大不行，因为坦率讲，在中国这个时代，中国这个体制下面，你要争大也容易，你就不断去征地、你就不断去借债，结果就会发现这种模式不利于效率的提高的。
在《强城时代》里讲到一个城市不光要看他的大小，还要看他的效率，那么在效率指标里面呢，又特别强调一个城市的土地的利用效率，还有劳动生产率。我们就会发现有一些城市，体量很大，但它的土地利用效率并不高，就属于那种把城市摊的很大，但它的产出被这个土地面积平均以后，就资源很浪费。还有呢，就是劳动生产力不高，人倒是多了，但劳动生产率不高，那说明这个城市的创新的活力它不是很强。那么反过来讲呢，有一些城市，特别在长三角一些城市，它排名就很抢眼。
比如说像常州，常州可能在社会公众的认知里面只是一个中等城市，其实常州最近这些年，他的创新非常好。有一些高科技产业拿了很多专利，所以如果按照这个专利这个指标来看的话，常州的创新能力还是蛮强的，新能源产业发展非常棒的，那么这就提醒我们什么呢？
到了今天这个时代不能贪大。有的城市该大呢，要给它松绑，那就是像上海，有的城市如果你的地理条件不是那么好，你也不要贪大，你更加应该注重资源利用效率提高，这个就是我们在强城时代里面的一个核心的思想。
我们在《强城时代》的另外一个非常重要的思想，就是在城市群的发展里面，你看一段时间以来，我们中央层面在讲要以中心城市和城市群作为区域经济发展的一个带动力，这个大家已经有共识了，但是我们在书里讲到，其实每一个城市群他都已经分化成了人口流入和人口流出地，我们前面讲的是全国，但其实你看长三角，似乎应该是大家人口都在增长，其实不是的。
我们如果看长三角人口增长它基本上有这么几个区：第一块是上海周边，上海，昆山，太仓这些地方人口是正增长的；
第二块，是沿着浙江沿海，比如从上海往南到杭州，到宁波，再往南，比如说台州、温州这条线它是正增长；
第三块，就是沿着长江比如说苏锡常再到安徽，安徽有一个地带，我们把称之叫“皖江都市带”，实际上是长江流经安徽这块地方，因为长江到这块地方它很宽，它的港口条件非常好，所以大量制造业，现在在往比如说芜湖啊这样地方去集中，它也形成了人口正增长，安徽再加上合肥有高科技产业。
除了这些地方，大量的苏北、皖北和皖南，实际上人口是负增长的。
广东也很有意思，广东在第六次到第七次人口普查数据里面，它从1亿人口变成1亿两千万，增加了20%。其实广东的人口增长就布局在珠江口那一圈，粤东粤北粤西人口都是负增长的。这颠覆了我们很多认知，我们以为整个广东省每年新增几十、上百万人，其实只有局部的区域几个城市人口净流入的。
我再回应一下我们前面已经谈到一个问题，我做过广东省内的不同城市人均GDP差别的变化，你看它人口虽然在向珠江口集中，但是广东不同城市之间人均GDP差距实际上在缩小的，它符合我们前面讲的大的规律，也就是说一边集聚，一边实际上是人均意义上的平衡发展。
然后呢，再往县的这个层面就是分化。我们在前面已经讲到，我们在《强城时代》书里面，专门有一章就讲到了这个县城的分化，既有像昆山这样的200万的县级市啊，也有像东北有些地区，西南有些地区，一些县级单位人口有的是负增长，有的规模很小，像我前面讲的最小的县城只有8000人。
所以我们曾经有一段时间讲县城的时候，我们在经济学界有人说我们要发展到县城去办大学。所有这些讲法都忘了一点：中国的县城差异太大了，你办大学到哪办啊，如果你讲的是指到昆山去办，那我可以告诉你市场经济的力量，杜克、西交利物浦都在昆山办学了，所以在中国讨论笼统地讨论要去发展县城，其实没有意义的。
在去年的四五月间，中共中央办公厅和国务院办公厅出台了有一个关于县城发展的指导意见，我们在《强城时代》这个书里就特别做了一个回应，那个文件里面就讲到中国的县城是要分类发展的，那么他就讲到有些靠近大城市的县城叫要融入大城市的都市圈发展，这是第一类。
第二类讲到有一些有特色产业的县城，那么要发展自己的特色产业，比如说有的城市制造业很强。
第三、四类是农业主产区和生态保护区的县城，那人口要向县城集中，外围产业可以规模化。
第五类县城其实就是人口是绝对负增长的，其中有一些资源枯竭型城市，比如它原来有个煤矿，然后煤矿挖没了，所以这些地方，硬要让人待在那里，其实没有意义的。就是让人去追求自己有收入和有就业机会的地方就好了，一个大国的统一市场就要实现这个目标嘛。
任泽平：今天陆老师给我们带来一本书叫《强城时代》，这是告诉大家，就是未来整个哪些城市会崛起，哪些城市会没落，但是没关系，这是市场经济的规律，而且，他对无论是经济的发展，还是对我们每个人福利的提升都是有好处的，不要对抗规律，对抗规律都要付出代价的。
陆铭：我特别想讲一句话，我可能打断您了，因为我觉得不要对没落这件事情太悲观，其实每一个城市都要在规律当中找趋势，而不要去对抗规律。
有的小城市好山好水也挺好的。有些人口流出的地方是有自己新的机遇的，我给大家举几个例子啊，你看西北的有些荒漠地区它在发展新能源产业，因为那些地方阳光很好啊，然后大面积荒漠，然后放什么呢？放那个太阳能发电电池板，你想这些产业如果你放到上海和北京来发展，怎么发展？这就是它的优势，因为没人，它就可以去放大规模的那个电池板。然后有了这样一个新能源产业，有些中国有些电池生产企业他就往那边搬，这就是所谓的没落的地方的机会。
任泽平：陆老师，你看大部分其实还是选择了去大城市，因为我们当时直播间里大部分的同学可能都相对比较年轻了，都是社会的这个年轻的力量，这年轻人还是向往去大城市好？
陆铭：这里实际上就是要回答一个问题，总是有一种误解，年轻人总是觉得好像，大城市的发展是我们这些经济学家的主张，其实不是我们的主张，我们经济学要做的事情是告诉你人为什么会选择去大城市，然后把这个选择上升到经济的规律，以至于让我们能够对未来发展的趋势能够有所理解，这个是非常重要的。
给大家讲一个例子，其实我写的很多书，是非常希望有一个群体能看到，就是自己老家是在农村和小城市的人。你看我们很多从农村出来的朋友，他有一个行为就喜欢到老家去造房子。因为农村居民就是觉得，我回家造房子能光宗耀祖，但其实在我前面讲到的趋势之下，在农村造的房子很多都没有用。
现在很多的一些小城市，它的房价都只有几千块钱。在一些大城市比较偏远的地方都还有1万的房子，你想你几十万实际上都已经可以买一个，如果老家造的房子最后空着，是一种巨大的浪费，不光是对自己是浪费，其实对整个国家角度来讲也是一个巨大的浪费。
今天在农村地区出现了一个现象：一方面，人口往城市跑，另一方面我们农村的房子越造越多。我们一直到今天，国土资源的第三次调查还告诉我们，在农村地区以居住点形式存在的这个建设的面积，是我们今天整个城市面积的两倍，也是一种巨大的浪费啊。
这个大家可能觉得很难理解，但是其实也不难理解的，大家想我们城市的楼是怎么建，城市楼是建楼房的，但农村地区楼它是平房，所以那里人是铺开的。所以其实在农村地区是占用了大量的土地，而城市化是节约土地的。
一个农村居民在今天的制度背景之下，很可能是同时“占”了三块地：一块他在老家有一个宅基地，甚至还在造新房子，第二块地他挣钱到老家县城里买了个房子，第三块他在今天在大城市打工，在城市里租房子。实际上，这是我们的制度导致的，三边“占地”，其实只用了一处，对个体和国家都不是最优的。
任泽平：我们就往下深入聊一下。一个是农村的地退不出来，不能变现，不能资本化。第二个，城市不给他户口，不给他平等的教育医疗。那就意味着我们的户籍制度，医疗社保等等需要做出哪些改革呢？能让“三边占地”这种巨大的浪费得到改变？
陆铭：一方面就是要让这些已经在城市里面事实上居住下来的这些人，尤其是长期稳定就业和居住的人，要在人口流入的这些城市能够留下来，然后能够享受均等化的公共服务，特别是子女教育，还有廉租房、公租房。
你一旦让他在城市里住下来以后，——我还特别强调，就是他是自愿的，你不能强迫他，但你要给他创造这个制度的可能性，——那么他留下来以后，他就觉得老家那个地方他不回去了，那对于他闲置的宅基地，我们在呼吁的就是农村的宅基地要有相应的改革，可以让他把农村的宅基地变成一个可携带的资产。
一种就是他老家的宅基地闲置了，但他老家还有产业机会，他可以把这房子租出去，也可把这房子卖出去，或者给一些公司去发展民宿和旅游，这是一种可能性。
还有一种就是人口绝对的负增长以后，他农村的宅基就完全闲置了，今天我们在农村很多宅基地，甚至那上面的房子已经破败倒塌了，那在这种情况下呢，你就要把农村的宅基地复耕为农业用地，可以增加农业用地的面积，也有利于粮食安全。反过来，那个宅基地所覆盖那个面积呢，变成一个指标，这个指标就是一个建设用地的使用权，让他能够带到他今天居住的生活的那个城市去落户，然后把这个指标变成一个可以变现的、可携带的资产，有利于增加农民的收入的，这个是我们现在在呼吁的改革。
最近是户籍制度改革，国家推进得比较明显了。尤其在七月的时候，大家可能也都注意到，公安部发文，要推进特大和超大城市加快户籍制度改革，所以最近户籍制度改革大家可以乐观一点。后来江苏和浙江就跟进了，除了少数的像南京、苏州、杭州这样的大城市，那基本上全面放开。而且我可以跟大家非常乐观的预期，接下来就是广东，广东正在研究相应的方案，除了少数大城市以外，可能就全面放开。那最后就是北京和上海，我觉得大势所趋啊，就是当其他城市都更加放松的时候，北上也会慢慢的会有所放松，乐观一点来看啊，当然这个要就落到地才知道。
那么再往下的改革其实就要深化到土地了，等到户籍制度改革到位，流动人口可以相对来说在一些城市稳定，尤其是长期在这地方工作和就业的这个人群能够稳定在大城市落户的话，那么他在老家的宅基地闲置出来以后就可以实现更加自由的交易和转换了。
很多人把这个理解为我们是不是主张去动农村的土地？
我们讲所有这样的改革都建立在两个事情的基础之上，第一是自愿，你要为愿意放弃老家的宅基地的人提供一个可能性，第二是有偿，而不是说你就直接把这个宅基拿过来，不是这意思，是要有个市场的定价，一定要有这两个条件来保护农民利益。
任泽平：谈到户籍制度放开，世界上有户籍制度的国家已经不多了，但是我们号称不要出现大城市病，防止各种各样的问题，所以我们现在有些大城市还是户籍制度是管制的，那您觉得中国的户籍制度能不能一下把它放开它？
陆铭：一下放开肯定不太可能啊，为什么呢？应该逐步的放开，从中央层面角度来讲，现在政策已经非常明确了，就是已经是这样讲的，最后中国的户籍制度会逐渐全面放开，是一个就是叫常住地的登记制度，他后面不跟着什么上学，医疗这些东西都不能附着了。
最后就实现什么呢？叫公共服务按照常住人口来配置，你只要是常住人口就能够平等享受公共服务。至于你在一个地方居住多少时间能叫常住人口，并且能够平等地享受服务公共服务呢？它有个渐进的过程。
那大家肯定会问我，那既然你讲户籍制度要解放，为什么不一下放开呢？
我跟大家讲一个很简单的理由啊，城市长期以来没有做好充分准备，比如说学校没有建够，那现在如果一下子放开，就算思想特别解放，一下子放开，那上学的人数会大大超过学校的数量。所以学校慢慢建，医院要慢慢建，还有轨道交通要慢慢建，最后让一边供给在增加，一边户籍制度的门槛慢慢放，能够让有一些相对来讲在城市稳定居住的年限更加长的，社保缴纳年限比较长的人，先优先满足这部分人去平等享受公共服务，然后逐渐过渡到我们刚刚讲到的完全按常住人口来配置公共服务，这个是需要时间。具体要多长时间我也很难预测，就取决于我们刚刚讲到的公共服务、基础设施的供给增加的速度和改革的进程，但是方向是好的。
任泽平：那么这里就涉及到一个问题，就是如果说我们未来逐步的放开我们的大城市，你比如说，像北京，上海，深圳这样大城市，你觉得能够吸纳多少人口？
陆铭：从国际上的发展的经验角度来讲，我觉得大家不要希望我给出一个具体的数据，但是可以告诉大家，现在是北京2300万人，上海是2487万人。
我现在要给大家讲两个事：第一个事是看看国际，在东京都市圈的核心地带，一个半径50公里的地方呢，它容纳人口是3700万，那50公里什么概念呢？我给大家两个类比，如果是以北京比的话，50公里就是天安门广场到大兴机场的距离，就是50公里，那么上海呢，50公里相当于从人民广场到了昆山就是50公里啊，就已经跨越北京和上海的这个边界的，那么在这个范围之内呢，东京是可以达到3700万的。这是我给大家一个参照系。
第二，我就要告诉大家，在中国的上海，还有像广州深圳这样地方的条件其实比东京要好很多。一，淡水资源。二，上海基本上没什么山，广州和深圳还是有点山的，但是山的面积跟东京都市圈的西边山地没法比，主要是平原。三，东京在地震带上，它的楼不能造很高，我们其实没有这个问题的。
未来随着城市的发展，按行政区划来统计人口其实没有意义的，我们要关注的实际上是都市圈的人口。所以未来要讨论城市人口，不是讨论北上广深人口，而是要讨论北京都市圈、上海都市圈、广佛都市圈、深莞都市圈的人口。我们的自然地理条件和承载力完全可以达到，因为东京都做到了。甚至你看广东现在最近在建第二条广州到深圳的轨道交通，从都市圈的意义上来讲，未来可以考虑在珠江口这地方诞生一个广佛深莞大都市圈。按照现在的面积，我前面已经报了数给大家了，广佛2800万，深莞2800万。
任泽平：大家今天就开开脑洞了，陆老师给我们讲，未来中国将会诞生三千万到四千万这个体量的都市圈，城市的地理边界已经没那么重要了，它的经济、产业的关联度形成了一体化、同城化。那人都往这些大的都市圈集聚，西北、东北这些城市怎么办？
陆铭：其实就是要在趋势里面找到自己的机会，比如说有的县城，它有自己的特色产业。现在有些地方，发展自己的边境贸易、边境旅游，小而美。有些就是去顺应人的新的需求，比如说旅游的需求。我们以前觉得，荒漠地区没机会，结果现在都在搞小众的电影节，搞徒步旅游等等。它有些新的机会。还有我前面举到新能源产业，布局光伏，也都是它的机会。所以不要每一个城市都千篇一律去贪大，而是要找到自己独特的优势。
任泽平：我在这里也分享一个我对这个问题的看法，因为大家知道我一直讲，跟着人口流动去买房，房地产长期看人口。其实我和陆老师这些年一直有共同的观点，就是呼吁中国的空间规划、国土规划都市圈城市群化。因为它会更有活力，更有效率，更节约土地和资源，更能为那些有梦想的年轻人带来机会。
我们要尊重经济的基本规律。越是大的城市，它代表更先进的文明，这是人类对文明的向往。不要通过人为的一些政策把这些有才华有梦想的年轻人再退回到农村去。我们这一代的读书人、知识分子，有责任普及经济学的基本常识和规律，用知识来推动社会的进步。
那么在这里有一个比较有意思的问题。过去的这几十年，中国在空间规划上分两派，一派是小城镇派，观点就是控制大城市发展，重要城镇区域均衡发展，抱着良好的初心，避免发达国家走过的弯路，也就是大城市病。另一派就是要尊重城市化的基本规律，都市圈城市群化。小城镇模式和都市圈模式为什么这几十年论战不休？甚至一度小城镇派还深远地影响了我们的空间规划？
比如说我们曾经就设置了很多大城市发展的控制性的指标，人在不断往大的都市圈流入，而又不给它供地，直接导致了大城市的高房价，医疗和学校资源不足。要发展中小城镇，给它供地，导致房地产的高库存以及基础设施的过剩。您怎么看的这个问题？
陆铭：用一个比较时下流行的说法叫：人民对美好生活的向往就是我们奋斗的目标。什么叫人民对美好生活的向往？人民对美好生活向往是人民自己选择出来的，还是政策制定者给人民的？如果你觉得人民自己知道什么叫美好生活，那就为他的选择创造条件。如果你认为人民是不知道什么是美好生活的，那么你就会去计划人的生活。这个基本的逻辑想明白以后，我就能回答大家的问题了。
我们原来的这种思维方式，受到两件事情的影响。一是农业社会，人是均匀分布的，所以古代的时候特别怕有些地方尾大不掉。如果一个地方特别强，甚至会担心是不是会产生社会动荡。在农业时期形成的这种思维是有惯性的。那么第二个更为重要的影响因素是来自于我们的规划学界。
一直到今天，我们很多规划思维是学前苏联的，甚至到很微观的一些方法。强调规划式城市建设，低密度宽马路，给城市进行计划式的功能分区，强调产业和居住要分开。这些都是前苏联时期遗留下来的。
改变永远是渐进的，不是突变的。其实规划学界内部也出现了很多的分歧，有些人被称之为新城市主义，他们是能够看到密度的重要性等等。
这时候，中国又叠加另外一件事，就是地方政府的行为。地方政府都有一个最大化本地GDP和税收的行为，每个地方政府都觉得，我要产业、人口、税收。这么一来，每个地方都希望自己要有人口、建设用地，人口流出地希望能够把人留下来。反过来，在人口流入的地方，大家就觉得交通拥堵、高房价、污染，全是人多导致的，而且是外地人导致的，因为他们在增加人口流量。实际上这些看法都有问题，我在《向心城市》里系统地做了梳理。
上个礼拜在一次学术会议上大家开玩笑说到，在我们国家让人理解到人口密度的重要性非常难。高密度地方理解不了，低密度的地方也理解不了。所以导致高密度地方在控制密度，低密度地方在扩张，两边都出问题。这就是我们讲到的强大的思维惯性。再加上我们对于现代经济密度的重要性的不理解，叠加地方政府最大化本地的税收和经济增长的冲动，几个事情综合导致了前面讲到这些思维方式。
但是经济发展的客观规律仍是在往前走的。经济在往上发展，产业结构在不断变迁，最后还是抵不过经济规律和人的选择。因为最终，人民对美好生活的向往一定是由人民自己来选择的，而不是你或者我去说出来的。这个是检验实践的唯一真理。
任泽平：今天我们很多同学被陆老师实力圈粉。虽然您的很多观点我以前都很熟悉，但是今天仍有很多新的思考。最后还有一个有点挑战性的问题想跟您交流，就是中国会不会重蹈90年代日本房地产泡沫破裂的覆辙？对于中国的房地产软着陆有什么好的建议？
陆铭：日本在80年代末和90年代初的时候出现房地产泡沫，其实它的背景跟中国有非常大的不一样。我一直有一个说法听起来有点戏谑，我说日本最大的问题就是没有问题。因为日本是一个市场经济国家，它没有中国从计划经济到市场经济的转型，那么当日本进入到80年代末的时候，基本上已经完成了城市化和工业化，然后出现人口老龄化。
在工业化、城市化期间，因为日本经济强劲，它积累了大量的资产泡沫。一出现日元升值，加上老龄化，经济发展动力弱了，所以就出现了泡沫破灭。但我还有个说法，叫中国的问题就是中国的机遇。放到房地产市场上来看，我们中国的房地产市场实际上是房地产价格的分化，不管是日本还是美国，反正当它出现房产泡沫的时候，一定是大城市也有泡沫，小城市也有泡沫，要跌一起跌，要涨一起涨，中国是没有这个事的。
如果按照我们对泡沫定义的话，哪个国家会是一些城市有泡沫，一些城市没泡沫，甚至泡沫越来越小？而在中国，为什么会出现大城市房价持续涨，小城市反而房价往下跌？原因就在于供求错配。我们在这过程当中，甚至有些房地产企业吃亏了。像最近某大企业出问题，因为曾经有一段时间大量在三四线的城市拿地造房子，最终就走向今天的局面。所以中国跟日本的房价完全不是同一回事儿。
展望未来的话，您刚刚讲，房地产今天的困局可不可以软着陆？我的观点很简单，在人口流入的地方就多造房子，让能够买得起房子的群体不要买得太贵。在人口流入地方，还有一些群体可能买房子买不起了。那么这部分群体，通过公租廉租房的系统，居者能够有其屋。这里的有是指有居住的地方，但是并不一定要是所有权意义上的拥有。
可能采取一些类似于像共有产权房，在大城市能够解决他的居住问题。中小城市就要看它人口流出还是能够继续增长。坦率讲，最后解决这些人口流出地方的住房库存就是慢慢拆房子。有些外围地方的人口，逐渐向中心区集中居住，偏远地方的房子可能就慢慢拆掉了，这就是未来中国的软着陆。这个过程很可能要持续十年甚至二十年时间，慢慢去变化。
经过我们多年的呼吁，应该说到现在政策层已经接受了。特别从2020年以来，中央层面一直在提一个词叫因城施策，一城一策。这个政策就是从前一段时间大家很流行的观点，认为中国房地产市场存在严重泡沫逐步调整过来的。如果高房价就等同于泡沫这个判断是成立的，那就要去打压需求，因为泡沫是由需求过度，非理性导致的。现在的政策已经转化成因城施策，一城一策，实际上就是在回应我刚刚讲的问题。有需求的地方就增加供应，没需求的地方相应减少供应，来实现房产市场健康可持续的发展。
三、结语
任泽平：陆老师讲的特别好，因城施策其实就是实事求是，尊重规律。您这个观点跟我是高度一致的，就是中国房地产根本问题是供求错配，人地错配。因为人是需求，土地是供给。中国作为一个大国，按照市场的方式是有办法的。只要我们尊重规律，人地挂钩，供求就平衡了，就可以解决一线城市的高房价和三四线城市的高库存问题。
今天特别感谢陆老师，我们回顾一下，他大致讲了几个方面：
第一个，随着我们经济的发展，从农业社会、工业社会到服务业社会，人口是不断集聚的，这是一个基本的规律和趋势。用陆老师的话说，城市是什么？是和人和人之间交流的地方，越到服务业的时代越是如此。
第二个，即使我们互联网技术发展，包括我们可以在低能级城市加大基础设施的投资，仍然无法扭转这个趋势。因为在大的都市圈，它有规模效应，更节约土地，更有活力，更能为那些年轻人带来梦想，是更先进的文明。而且它符合市场经济提升资源配置效率的基本逻辑。
第三个，在人往大的都市圈城市群集聚的过程当中，房价会越来越分化，城市发展的总量也会越来越分化，但是人均的生活水平或GDP可能是趋同的。
第四个，按照我们刚才讲的大国大城、强城时代来临的基本规律，中国将会在长三角、珠三角诞生三四千万人口的大的都市圈。这代表着我们这个国家变得越来越有活力。
第五，于此所带来的是什么？未来我们的户籍制度、基本公共服务要逐步开放。
第六个，对于东北、西北以及低能级的城市，人口迁出就是坏事吗？也不一定，很可能是好事。它们可以在功能、产业上以不同的方式来进行分工，获得在国土和空间上的合理定位，反而释放了压力。
第七个，过去小城镇模式和都市圈模式论战不休，现在是该尊重规律的时候了。我们应该尊重人不断往大的都市圈流入的基本规律。人流入了给他供地，人跑了就别供地。中国房地产根本的问题是供求错配、人地错配，所以解决它的办法就是尊重都市圈、城市群发展的基本规律。人地挂钩，供求平衡，因城施策，一城一策。
最后，如果说能够采取这种科学理性的方法，我们是完全可以避免像90年代日本那样的泡沫的。我们有空间、有机会，而且还有像陆老师这样带有科学家的精神、建设性的态度、家国情怀的学者，所以我选择相信时代的力量。感谢陆老师，也祝福大家。
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