来源： 沪港发展联合研究所
「选题人」
近年来城市垂直发展趋向愈明显。经济学家Jason M. Barr 和 Remi Jedwab基于他们的研究，在Skynomics Blog里讨论了摩天大楼崛起的背后原因。
破纪录的大楼。从左边起：克莱斯勒大厦（1930）、帝国大厦（1931）、台北101大楼（2004）、哈里发塔（2010）。来源：维基百科
当我们想到摩天大楼时，利欲熏心的房地产开发商参与到“最高大楼”竞赛的场景就跃入我们眼帘。我们想起了咆哮的二十年代的三座大楼的“高度竞赛”：克莱斯勒大厦、曼哈顿银行大厦以及帝国大厦。
可是，尽管人们倾向于把目光投向超级“巨星”和破纪录的大楼，从统计学上讲这些楼的数量是很少的。世界高楼纪录自1890年以来只被打破了12次，21世纪也只被打破了两次。我们很难看到常年的高楼角斗赛。
在这个问题上，全世界有超过44,000座高度大于等于100米 (约25层)的建筑。其中三分之二的建筑物矮于132米(约34层)，90%的建筑物矮于170米。如果用55米(约14层)作为分界线，83%的大楼高度小于100米。简而言之，世界上绝大多数的高层建筑的楼层数在14到30层之间。
衡量摩天大楼建造程度
这些建筑分布在地球上的什么地方?对大多数人来说答案是显而易见的。中国、美国和阿拉伯联合酋长国很明显赢得了大楼最多的比赛。香港是高楼最多、最为典型的“水泥森林”。纽约和芝加哥在19世纪末开始了“摩天大楼革命”。哈利法塔所矗立的迪拜是世界上“最耀眼的城市”一一海湾上的拉斯维加斯。
但是以我们的感知力能在多大程度上观察到全球正在发生的事情?富裕的、高度城市化的国家由于优越的经济条件往往有更多的摩天大楼。在地价最高的城市中心，开发商有很强的激励去建造摩天大楼以获得金钱的报酬。企业更喜欢在市中心扎堆，而居民渴望住在靠近工作地点、便民设施和娱乐场所的高层公寓里。
所以，一个经济体的城市化程度、国内生产总值(GDP)和高楼的高度之间的强相关性并不能说明哪些国家比其他国家更加容易有高楼。纽约、香港和迪拜都是世界上最富有的城市之一，因此最基本的经济学原理表明它们“应该会”拥有更多的高层建筑。
因此，我们需要去衡量城市和国家摩天大楼建造的程度，不是从它们各自的经济规模着手来考量，而是忽略掉这个维度的因素去研究。
国家和摩天大楼
为了回答这些问题，我们调查了一组数据，其中包含了世界上几乎所有大于等于55米的建筑[1]。作为衡量“摩天大楼度”的第一个原始指标，我们将每个国家所有这些建筑的总高度加起来，然后除以它们各自所在城市的人口，得出每百万城市居民的建筑高度公里数。
我们发现，高层建筑最密集的国家实际上是韩国，其次是香港，排在后面的是新加坡、巴拿马和阿拉伯联合酋长国这几个国家。（下面是全部的排名）
[1] 关于数据集和分析的信息可以在我们2023年发表在《房地产经济学》上的论文《有趣、无聊和不存在的天际线:全球视角下的垂直建筑差距》中找到。
世界各地的摩天大楼。左:世界排名前15的国家每百万城市居民(55米以上)建筑高度的总公里数。右图:世界排名前15的国家(55米+)建筑高度的总公里数。值得注意的是韩国在两张图里都排名第一。平均到每个城市居民时，中国和美国的排名并不很高。资料来源: Barr 和Jedwab (2023年)。
这样做之后，我们发现拥有最绚丽夺目的城市天际线的国家不一定排名最高。韩国排名第一是因为它拥有很多高层建筑而不是摩天大楼（尽管确实有一座世界第五高的超高层建筑在韩国，那就是123层的乐天世界大厦）。
美国排在什么样的位次？美国排在第19位。原因在于虽然纽约和芝加哥“承担”了大部分“重担”，但大多数城市的人都把家安在了单户住宅里。与此同时，市郊的办公“园区”即使和市中心的写字楼一样常见。像加利福尼亚州和德克萨斯州这样的州规模就像是独立的国家，它们的城市中高楼大厦相对较少。
中国大陆排在上面排行榜里的第43位。奇怪的是，尽管中国对高楼大厦情有独钟，但数据表明平均到每个城市人口之后中国并没有“过度建设”高楼。
摩天大楼指数
然而，上述指标不一定是最科学的。要获得一个更好的摩天大楼化程度指标，就要控制住城市人口、收入和其他有可能直接影响到大楼数量的变量后判断城市建造高楼的程度。我们把这个指标称为天际线指数，算出来排名最高的仍然是韩国。但是韩国之后的排名会发生很大的变化。事实上，“第二高”的国家是蒙古，其次是斯洛文尼亚和以色列（这些国家的高楼大厦数量超过了最适宜它们经济发展水平的量了）。像中国、阿联酋、香港和美国这些“大玩家”却在榜上无处可寻。
天际线指数。这张表展现出了。这张图展现的是相对于其人口规模和国内生产总值“过度建造”高层建筑的国家前十五名排行榜。资料来源: Barr 和Jedwab (2023年)。
以区域来划分
扩大到区域，我们可以在联合国 (UN)划分的19个次区域层面上来看不同地区摩天大楼化程度。区域分析能够把具有类似文化和经济背景的国家分组，这样我们就能找到广泛的模式。当我们按照过度建设或建设不足的程度对地区进行排名时，我们发现排名最高的地区是南美、东欧和东南亚。
在亚洲内部，排名最高的是东南亚(包括印度尼西亚、越南和马来西亚)，而不是东亚(包括中国、日本和韩国)。相比之下，包括海湾国家在内的西亚则排名不高。在非洲内部，东非(如肯尼亚和乌干达)和非洲南部位居前列。例如，在曼谷、雅加达、内罗毕和约翰内斯堡这些城市的人口规模和收入水平下，这些城市其实“过度建设”了高楼大厦。
地区天际线指数。这张图显示了在控制住人口和GDP之后，各地区的相对“摩天大楼化”程度。南美洲是排名最靠前的地区。资料来源: Barr 和Jedwab (2023年)。
天际线类型
是什么驱动了这样的地区差异?为了研究这一点，我们比较了小城市与大城市、中心地区与周边地区、城市高层建筑(55-99米)与摩天大楼(100米以上)、办公楼与住宅建筑，以上这些种类建筑的相对建筑数量。
然后，我们通过研究不同国家上述类别的建筑构成来确立不同国家的天际线类型。那些在中心区拥有写字楼或豪华公寓摩天大楼的城市天际线被定义为资本导向的市中心(CD)天际线——这些是世界上最令人兴奋的天际线，比如曼哈顿和迪拜。在城市周边地区有住宅和高层建筑的城市天际线被定义为人口导向的周边地区(PD)天际线。这些是像波哥大和里约热内卢一样无聊的天际线。
资本导向的CD和人口导向的PD构成了世界上绝大多数的天际线。但这一分析也证明了一个关键点：最令人印象深刻的天际线并不一定在高楼最密集的城市。例如，南美和东欧等地区的小高层建筑数量很多，但是却没有超高的摩天大楼。
天际线类型：该图表显示了19个联合国划分次级区域中最主要的摩天大楼类型。人口导向(PO)=主要是住宅高层建筑。资本导向（CO)=主要是办公室或豪华公寓。PD=大多在城市周边地区的高楼。CD=大多在中心区的高楼。世界上大部分的天际线都是其他的POPD或者COCD。资料来源: Barr 和Jedwab (2023年)。
差异的解释
是什么驱使每个城市拥有不同种类的天际线呢？我们认为有几种可能性。
第一是土地使用条例。许多城市以减少交通拥堵和建筑带来的阴影面积等“负外部性”的名义人为限制建筑高度。另一种法规针对的是历史建筑保护，因为居民可能要求保护他们的历史建筑或者限制他们住宅区周围的建筑高度以保障他们在自己居住地向四周眺望的视野。
另一种可能性是土地所有权的性质。在许多历史悠久的发达国家，土地所有权可能高度分散在许多小块土地所有者手中。另一方面，在中国，地方政府拥有大片未开发的土地，并将其出售给地产开发商建造大型住宅区。在发展中国家，土地整合，特别是在产权薄弱的地区，可能会阻碍高楼建设，因为土地所有权是模糊或分散的。
最后是对高层建筑的不同偏爱程度。有些社会可能会有居住在楼层不高或独栋的建筑里的文化偏好，比如在美国住在独栋房子是一种常态。但是对于中国、韩国和日本等亚洲国家的居民来说，在高楼里住才是常态，也是最理想的。
天际线类型驱动因素。左:摩天大楼指数与19个联合国划分次级区域的平均最大容积率。右图:摩天大楼指数与住宅高层建筑的比例。这两张图中的正相关关系表明，建筑物密集的地区没有那么严格的地区规章制度，那里的人更喜欢住在高楼里。偏好和地区规章制度似乎是世界各地天际线类型不同的最重要的决定性因素。资料来源: Barr 和Jedwab (2023年)。
发现
为此，我们收集了一些数据来评估上述四种猜想。我们分别考察了城市的相对历史和世界级文化遗址的数量，以衡量积累地块的难度(历史悠久的城市可能拥有更多分散的所有权)和保护的意愿。我们还研究了各地区的平均允许建筑面积比率(FARs)，该比率衡量了城市可提供的建筑面积，从而衡量规章制度是否严苛。最后，我们将住宅结构的比例作为衡量高楼居住偏好的指标。
决定地区高楼多不多的两个最重要的决定性因素是它们的平均允许建筑面积比例和居民对高层建筑住宅的偏好程度。有可能这两个因素并不是独立的，因为如果市民真的很想住在高楼里，当地的法规可能就不那么严格了。
一些事实
在观察全球天际线特征时，只关注令人兴奋的天际线是有误导性的。世界上大约70%和80%的“高层建筑”的“高度”来自低于100米的高层建筑(而非摩天大楼)和住宅楼(而非办公楼)。因此，许多天际线在视觉上给人的震撼比在控制需求、供给变量后更为突出和亮眼。因此，世界上无聊的天际线其实更多，尽管人们不会去关注它们。
所以，当你仰望帝国大厦或哈利法塔时，请记住它们的高度并不代表地面上的实际情况。
转自：“经管学苑”微信公众号
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