首发推荐 | 房产价值与居民消费的关系：研究态势述评与展望

房产价值与居民消费的关系：

研究态势述评与展望

摘   要

消费是经济学研究领域中的一大重要议题，房产价值对居民消费具有深远影响。相关研究围绕房产价值和居民消费的测度以及房产价值对居民消费的影响、作用机制和异质性等方面不断拓展。文章从消费理论出发，通过梳理相关文献发现：第一，房产价值对居民消费影响所产生的资产效应和财富效应具有显著的促进作用；第二，预防性储蓄和预算约束是解释房产价值对居民消费影响的主要作用机制；第三，在个体生命周期内，老年群体的预防性储蓄动机较强，期望以房养老并进而刺激消费的可能性不大。未来应从厘清房产价值对居民消费影响的资产效应和财富效应之间的差异、发掘财富效应的非对称性及其变化规律以及总结国际房地产市场发展经验等方面深化研究。

关键词

房产价值；居民消费；资产效应；财富效应；作用机制

作者简介

张珩 中国社会科学院金融研究所副研究员

党的二十大报告提出，要着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用。大量研究表明，提升居民消费对中国经济转型和持续增长具有重要作用，特别是在当前中国迈向共同富裕的关键时期，通过激发“三驾马车”中的居民消费潜力来增强经济“拉动力”显得愈发重要。事实上，除收入外，影响居民消费的一个重要因素便是财产价值。而作为财产价值的主要形式，住房资产不仅对居民消费有显著影响，而且对房地产行业健康发展、推动金融同实体经济稳定均衡发展有重大意义。纵观 20 年前的住房市场改革，中国房地产销售价格以年均 16% 的速率增长并拉动经济增长，特别是 2008 年的全球金融危机以来，中国政府为稳定房地产市场，出台了一系列政策，促进了中国房地产价格持续上涨。这不禁让人思考，中国住房资产与居民消费存在怎样的关系？鉴于此，本文系统性梳理住房资产价值对居民消费影响

的研究进展，不仅从理论视角为继续驾好“消费”马车提供思路，也为稳定房地产市场、畅通国内大循环提供重大决策价值。

学界关于影响居民消费因素的研究由来已久，主要涉及经济（工作流动性和劳动力参与）、社会（社会信任和政治态度）和心理（如主观幸福感），特别是随着房产价格的上涨，房产价值对居民消费的影响成为学界讨论的一大热点。但值得注意的是，早期关于这一话题的讨论主要局限在宏观层面，并产生了一些理论上的“可加性”等棘手问题，加之这些研究未深入讨论其作用机制和异质性，导致研究结论常常受到很大质疑。随着大量微观数据库的建立和完善，越来越多学者从微观视角对该问题进行验证并得到不同结论。鉴于此，本文以传统消费理论为主线，对中国房地产发展黄金时期的房产价值对居民消费的影响、作用机制和异质性的代表性文献进行了梳理。

结论与展望

有关房产价值对居民消费影响的研究最早始于凯恩斯提出的居民消费理论，其以绝对收入假说为切入点，将居民消费的理论研究逐渐深化为房产价值对居民消费的影响研究。沿着凯恩斯绝对收入假说，不同学者在特定假设条件下讨论了影响居民消费的主要因素，并验证得到房产价值对居民消费的影响关系。随着理论研究的演进，一些学者又深入讨论了房产价值影响居民消费所产生的资产效应、财富效应以及非对称性，尽管这些研究并未得到一致结论，但为继续深入研究两者之间的关系提供了理论基础和研究思路，也为进一步讨论其所蕴含的内在作用机制和异质性留下了巨大的研究空间。随着微观数据的不断完善以及计量分析方法的不断深化，不同学者除了讨论房产价值对居民消费的直接影响外，还从财富效应、流动性约束效应、预防性储蓄效应、预算约束效应、替代效应以及共同因素假说视角分析作用机制和异质性，并深入讨论了内生性处理问题，这在一定程度上拓展了房产价值对居民消费影响的研究宽度。

基于上述研究进展，我们可以得到以下结论：第一，房产价值对居民消费影响的资产效应和财富效应往往具有显著的正向作用，这就意味着随着房价上涨可能会提振居民消费，而房产价值变化的非对称性在大部分文献并未获得支持，这意味着房价下跌对居民消费产生的抑制作用或不存在。第二，预防性储蓄动机和预算约束效应是解释房产价值对居民消费影响的主要机制，但不同国家发展的侧重点却有所不同。具体而言，在金融市场较为发达的经济体中，预算约束效应可能是解释房产价值对居民消费影响的主要机制，而在市场经济尚不完善的发展中国家，预防性储蓄动机可能是解释房产价值对居民消费影响的主要机制。随着中国金融市场的不断完善和发展，特别是住房抵押贷款市场的发展和相关政策的完善，预算约束效应在未来一个时期内发挥的作用会日益增加。第三，从生命周期假说来看，由于老年群体的预防性储蓄动机较强，当前通过以房养老的政策设计来刺激居民消费的措施可能不够理想，因此未来要进一步完善“以房养老”的政策设计，以此更为精准地制定促进居民消费的政策。

房产价值对居民消费影响的研究已逐渐形成一定的研究框架和理论体系，与房地产金融、微观家庭金融等理论有一定关联，但又截然不同。近年来，随着国内数字经济、绿色经济的发展，从房产价值讨论居民消费的研究也产生了许多一些新的值得研究的问题，特别是在以下几个方面：第一，需要区分房产价值对居民消费影响的资产效应和财富效应。由于实践中资产价格的增长幅度和增长速度有目共睹，因此研究房产价值对居民消费影响的财富效应可能比研究房产价值对居民消费影响的资产效应更有意义。中国房产价值波动是否影响居民消费的财富效应，如有影响其程度以及传导机制和调节机制又是如何，这些问题都有待后续讨论。第二，考察房产价值对居民消费影响的财富效应的非对称性及其变化规律越发重要。中国房价长期维持高位并被认为存在较大泡沫，房产去库存政策会带来房产价值的大幅波动，进而有可能会诱发经济下滑和社会震荡。未来通过该问题的研究以判断房地产价格和房产价值的下降对居民消费是否能产生显著抑制作用，进而为房地产市场提前做好预警工作。第三，系统梳理和总结西方发达国家房地产市场发展的历史经验。受限于中国金融市场发展的滞后以及金融工具的不完善，房产价值对居民消费影响的财富效应往往会受到很大限制。未来，若能厘清西方发达国家房地产市场的经验和教训，并从财富效应角度继续深入检验房产价值对居民消费影响的作用机制，将对此领域学术研究做出进一步贡献。

来源期刊：《西华大学学报（哲学社会科学版）》

首发时间：2023-12-14 16:53:53

转自：“CNKI学术邦”微信公众号

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